一、什麼是公設?

          有頂蓋(屋頂)的公共空間才能納入公設面積,換句話說,社區大樓戶外的花園、廣場等等都不算公設面積,也跟公設比無關。

    二、政府規定大樓有哪些必要公設?

    1. 五大機房:電信機房、電力機房、消防機房、汙水機房、緊急發電室。

    2. 緊急逃生梯、無障礙樓梯、防空避難室

    3. 管委會空間、各層樓()梯間、電梯機房、水箱。

    其中「無障礙樓梯」是近幾年政府規定要增加的大樓梯,其大小是緊急逃生梯的1.5倍,也是為什麼現在新建案的公設比會超高的主要原因之一。

    三、有的建商會額外做的公設

    1. 健身房、游泳池、交誼廳.....等等

    2. 為了讓各層樓的住戶出入更寬敞,除法定的樓電梯間要求的最小寬度之外,部分豪宅會再加大樓梯間的面積,也使得公設比變高。

    3. 為了讓大樓基礎更穩固,地下室面積挖得更深更大,這樣會造成車道及防空避難室變大,也使得公設比變高。

    四、影響公設比的原因

    1、政府要求必須要有的公設。2、新增的無障礙樓梯。3、梯間的大小。4、地下室的大小。5、建商額外做的公設。
    因為地下室的建築成本是地上層的3倍有餘,而光是賣車位的錢是不足以彌補建築成本的差價,所以在多數買方期望低公設比的要求下,現在愈來愈多的建設公司把大樓的地下室盡量蓋小一點,符合建築法規要求即可,所以很多建案都會有車位不足的情況發生。

    五、結論

    1、其實公設比並非如報紙或電視名嘴講得這麼十惡不赦,因為建築法規定的「容積(可建築面積)」,在台灣走到哪都一樣的,根本不可能有因為「五大機房」不做或是「無障礙樓梯」不做等等方式降低公設比。

    2、如果是為了居住品質的提升,增加或加大「迎賓大廳、交誼廳、健身房、游泳池等等.....」的公共設施而增加的公設比,就依購屋者的需求自由選擇「豪宅或平價住宅」。

    3、如果是為了要提高建築基地的穩固而增加的公設比(例如:增加地下室基礎面積),反而應該受到鼓勵與支持的才對,您說是嗎?

    房子的安全與否,首重「地質」其次「基礎」其次「結構」

    地質不良,基礎結構再強也沒用;結構不強,外觀再美也只是短暫!

    http://www.gfspring1688.com/index.php/2017-04-23-08-55-59/13-2017-04-27-03-28-56

    但是,地質、基礎、結構這三大攸關居家安全的三要素,通常在完工後經過建設公司的巧手裝修後,是完全看不出來的,但是至少我們能透過地下室的面積及深度,了解該建築的基礎是否穩固。

    有句耳熟能詳的兒歌是這樣唱的:根兒紮的深不怕風雨來。

    地下室基礎挖的愈深,面積愈大,大樓愈穩固

    用車位數量可大致了解基礎大小,地下室的單層面積必須大於地面層以上的單層面積,地下室單層面積愈大愈好,基礎愈穩固。(基礎開挖深度與基樁深度不同,基樁打得愈深,代表地質不佳,才需要把基樁打深一點)

    為什麼建設公司不把基礎挖深挖大一點呢?

    因為地下室的建築成本幾乎是地上建物的3倍有餘,但是地下室車位的每坪售價,卻遠遠不及地上建物的每坪售價,所以『聰明的建商』往往地下室蓋越小越好,符合法規的要求即可。【這樣的大樓就會有地下室車位不足的情況】

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