破解『投信專家』發布之房市趨勢分析謬誤

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破解『投信專家』發布之房市趨勢分析謬誤

  多年來外資、投信、財團聯合政府一直在鼓勵大眾錢進股市及基金,在股市、基金賠了許多年後,近年來台灣人逐漸清醒,有土斯有財的舊觀念,再度成為台灣人的金科玉律,但是此一現象卻讓許多『投信專家』急壞了!房價即將(或是已經)崩盤的新聞稿滿天飛舞,極盡所能的誇大標語及恐嚇性字眼,就是希望大家能把『錢』再像以前一樣投入股市或購買基金,回復到全民瘋股票的光榮時代!您還要再上這些『華爾街騙徒』的當嗎?

  這些作者應該是希望大家別買房子吧?舉例來說原本購屋的自備款150萬放定存,穩賺的,每年1%的利息約1.5萬,然後租間小套房,每月8千,每年9.6萬,一年賠8.1萬,或是拿去買財經專家建議的股票或是基金,當股神(從股市基金賺到錢的比從房地產賺到錢的更稀有),你可能 90%,1年內把它賠光,或是1%的機會賺一倍?

    房客的租金幫忙付貸款,差額就當作定存強迫儲蓄,我看不出哪裡不對?至少20年後我的房子還在,不會像有的股票,20年後變壁紙。

    作者也許會說:買基金啊!投報率低但風險也低,大家去查查吧,全世界最優秀的基金投報率平均才6%,而且50%以上都是賠錢的,問問你身邊的人,買基金有幾個人真正賺到錢?

    就拿高盛來說,該公司每年發出的預測不下十次,要麼上調某某股票價格預測,要麼下調,這只是投信公司根據自身需要和行情變化,在符合自身利益的條件下,一種對市場的影響和干預。高盛是什麼機構?願意在無償的情況下,告訴你賺錢的秘密?

 

    話說回來,有哪個有錢人手上沒有房產?是有土斯有財,還是有財斯有土?中國人的民族性,跟外國人不同,台灣人認為『幸福是擁有一個屬於自己的家』這就是外國人以及從小喝洋墨水長大的財經專家無法想像的。

延伸閱讀:全球已進入高通膨時代~《下一波全球貨幣大戰》

  以下是最近的房市崩盤言論分析

一、人口紅利即將結束,房地產只會跌不會漲?

     這是台灣房市即將崩盤言論中,最多被拿來佐證的因素,原因是日本房地產就是因為人口紅利結束,造成不動產泡沫破裂。

     台灣不是日本,所以人口紅利結束在台灣不會發生

1、日本是個極度排外的民族,外來人口定居的不多,而台灣愈來愈開放,台灣人對外籍人士又特別友善,工作又好找,隨便當個英文家教一個月輕輕鬆鬆十萬以上。

2、尤其是與大陸簽訂『服貿協定』後,只要陸客投資美金30萬(台幣約900萬)即可來台定居(3人),所以台灣人口紅利只會增加不會減少,十年前就有以張姓教授為首的學者專家分析,大量台商前進大陸後,人口外移會造成房市崩盤,但事實證明不會。

3、當大陸民眾來台就業與定居成為不可避免的未來,尤其是北北桃三大直轄市,全部的房子給他們買光還不夠呢!您還認為台灣的房價會應為人口紅利的結束而下修嗎?

4、台灣人的啃老族不像日本那麼普遍,年輕人結婚後的第一件大事就是『購屋』,台灣人是有羞恥心的,住父母、吃父母、用父母的年輕人,親朋好友會報以異樣的眼光指指點點,而新成屋又是這些新婚族的最愛,就算父母親有舊的閒置房屋,他們也不會要的。

5、若要硬說人口紅利會造成台灣房地產崩盤,那麼香港房地產早就土崩瓦解了。

延伸閱讀: 由日本參訪看日本的消費及房價,以及與台灣的房價比較

二、 租金房價比世界第一

  房價租金比的計算公式是「房屋總價格/年租金」有研究統計顯示,台北市租金房價比高達64倍確實驚人,但是問題有..

1、為什麼只拿台北市來說?難道台灣人只買台北市的房子嗎?近幾年台北市房價漲幅並不大,是全台灣漲幅最小的區域。

2、桃園縣平均房價500萬計算,每年租金約20萬,房價租金比才25倍,南部更不用說。

3、再說,台北市持有不動產的有錢人僅僅是為了買來做包租公嗎?它已經是像鑽石、首飾、名錶一樣,是財富與地位的表彰,已經不是金錢可以衡量的,尤其是某些高級地段,你有錢還買不到。

4、一個國家的平均租金與自有房屋持有比例是息息相關的,台灣自有房屋持有比例超過8成(其實是平均,台灣每100個人有80個人有房子嗎?在騙誰啊!),既然大家都有房子,那何必租房子呢?所以房租當然漲不起來,房租高低對有錢人來說有差嗎?他們要的只是保值,順便收房租罷了。

 

三、房價所得比世界第一

1、除了與上述雷同之外,台灣人存錢的速度,也是揚名國際的,外國人根本搞不懂,以台灣人的平均國民所得如何支撐高房價?台灣人有太多隱性所得,白天上班晚上兼差的比比皆是,有空您到菜市場、路邊攤、或是夜市,隨便找抓個攤商來問,它年收入絕對超過一般的上班族好幾倍,但是政府永遠都會不知道。

2、內政部營建署公布102年第一季住宅需求動向調查結果,民國102年第一季全台平均的房價所得比是8.9倍,而台北市則是13.5倍,也就是說台灣人平均要8.9年不吃不喝才能買房子,問題是9年很長嗎?再說不會貸款嗎?購屋自備款所得比才1.8年,換句話說,年輕人只要認真工作,努力存錢,大概3~5年就能存夠頭期款,買一間屬於自己的小窩,剩下的貸款大約7~10年就會還清,這個時候小孩也大了,把舊房子賣了當自備款,換間大房子犒賞自己與家人,歐美國家的年輕人是不會這麼做的。

3、還有台灣人是好客的,有朋友來家裡作客,你會很驕傲的說:哈哈!真棒!我的房子是的。還是很不好意思的說:我還在努力存錢買房? 中國人將房地產視為"儲藏價值+炫耀財富+彰顯身分以及自我實現",這就是為什麼年輕人結婚第一個想到的便是"房事",歐美國家的年輕人可能想都沒想過吧。

4、從所得的角度來看,雙北市房價所得比確實是超高,中產階級要想在雙北市購屋置產的確是不容易,不過在中壢、平鎮一帶倒是有很多的選擇,只要不太計較屋齡、不太考慮交通條件,實際上1字頭的房價還是買得到的,更別提大溪、龍潭或是更郊區的地區了,基本上並沒有房價所得比過高的問題,嚴格來講這些地方房價所得比甚至是偏低的,只是這些地區民眾購屋偏好透天產品,所以在總價上拉高了購屋的沉重感。

 

四、空屋率、持有率過高

1、老舊都市裡老舊房子設備過時,都市更新速度又慢,閒置率高沒人要住,也把它算在空屋率上,難道是要求人們不要追求更美好的生活環境嗎?台灣30年以上的房子有302.8萬棟,20至29年的房子有172萬棟,合計474.8萬棟,根據內政部統計全台空屋率約142.6萬棟,換句話說,至少還有200萬棟以上的老舊房舍裡面住滿了人,面對極端氣候,早年建材和工法對防災防震的能力都很弱,這些高唱空屋率過高的學者要住自己去住,別以為大家都不怕死。

2、大家要知道,這些所謂的空屋,可都是有錢人之所以有錢的原因啊!姑且不論每月租金是多少,每一間房子都是『穩定的現金流』,富爸爸窮爸爸一書中提到,一個人只有24小時,只要你能不必花時間就能得到的財富,才叫做『賺錢』否則只能說是拿自己的時間跟老闆『換錢』,當你擁有幾間貸款還清的房子以後,你會發現它們比政府的退休基金更值得信賴。

3、所謂的 住宅存量統計 應剔除15年以上屋齡的房子,921地震以前,住宅耐震係數只有4級,921地震後才提高到6級,15年以上老舊的住宅,要住你們這些專家自己去住,別阻止別人換屋,別鼓吹首購族去買。

4、根據營建署的統計桃園地區15年以上住宅佔69.12%,大台北地區更高達89%,也就是說整個北台灣有超過117萬戶的房子(不含新北市),耐震係數低於4級地震,桃園新建案除了要供給大台北地區南遷的換屋族,還需供給桃園地區本地的換屋族,再加上首購族,就算北台灣每年平均有十萬戶的供給量,也必定供不應求,何來空屋率的問題?

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5、有人問我為什麼選擇蓋房子?因為我每蓋一批房子,我就要留1~2間不賣,等到我60歲退休後,這些啞巴兒子才是我退休生活的保障。

註:台北市15年以上屋齡戶數高達672,620戶(11%),耐震係數都只有4級,在都更牛步又限制太多的情況下,勢必將引發逃命潮??民國88年 9月21日~921大地震距今約15年,九二一地震前建築物耐震級數僅達4級,九二一地震後建築物耐震級數才提高至6級

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五、只有台北市抗跌?http://www.gfspring1688.com/index.php/2017-06-09-00-19-28/2017-04-23-08-56-17/90-2017-05-22-06-07-15

 十大看不見的危機!專家呼籲台北疏散人口

1、自從日本福島核災後,台灣人的反核認知已非常普及,美國「華爾街日報」報導,全球十四座核電廠位處高活動斷層地震帶,台灣四個核電廠都包含其中,而全球有十五個反應爐同時面臨地震和海嘯的雙重風險,台灣的核一及核二廠四個反應爐全都上榜。《自然》雜誌(Nature)評選全球高核災風險的核電廠,台灣核一與核二因與台北都會區直線距離不到三十公里,而周邊的人口數超過五百萬人,而名列最危險核電廠第二、三名。

2、核一廠距離山腳斷層7公里,核二廠距離山腳斷層5公里,自1978年核電廠啟用以來,二處核電廠使用後的燃料棒,全部放置在原子爐上方的燃料冷卻池,而且超級爆滿,密度世界第一,全部13058束(核一廠燃料池有5514束,核二廠7544束,若核四不運轉還會再增加),也因此,核一、核二廠數度變更設計,讓冷卻池容納更多燃料棒,清大核工所教授李敏說:「束與束之間已經達到幾乎就要碰在一起的程度」(引自今週刊非核特刊)

3、假設發生類似『日本福島核災』,我懷疑台灣政府危機處理的能力,是否能與日本相比?如果你認為不但不能,而且更差,那麼如果你住在台北市,或是住在距離核一、核二廠不到50公里,那麼你就是住在一顆超級不定時炸彈(核子彈)旁。

4、綜觀以上,台北市+新北市人口600萬人,只要有1/3的人口有危機意識,就會把桃園的房子買光還不夠,桃園房價能不漲嗎?桃園房價豈是政府胡亂打壓能壓的下的嗎?政府欲壓低桃園房屋貸款成數,非但對於有能力的購屋者無用,更阻礙了大多數平民老百姓,遷往安全居住環境的渴望,台灣學者治國的悲歌,要到什麼時候才能結束?

 

六、美國量化寬鬆政策結束,通貨緊縮時代開始

  這應該算是最荒謬的華爾街騙術了,『通貨緊縮』代表錢愈來愈大,資產價值愈來愈小,原物料價格下跌,有形資產價格崩盤,現金為王,美元重回強勢美股看漲。

1、2008年起,為了拯救次貸風暴危機,美國人打開印鈔機大量印出沒有以黃金為擔保的大富翁紙鈔,美元發行量暴增為二兆七千零五十億,遠比過去一百年所累積的數量還多出許多,若換算美國的黃金儲備量計算,10380美元才兌換1盎司黃金,美金從20元兌換1盎司黃金,到現在已經膨脹了五百多倍,因此現在有很多人不再稱美金而稱美元,因為美元未來變成毫不值錢已經是時間的問題了。

2、印鈔接力賽~日本新首相安倍晉三近日宣布要推出日本版量化寬鬆政策,這將是人類貨幣史上最大的印鈔行動,規劃要從2014年起,每一個月都要釋出13兆日圓到市場上,是美國QE3.2倍,換算下來,等於每月有高達4兆台幣要從日本源源不絕流向全世界。相較之下,中華民國2013年一整年的總預算也才17千億而已,可見得這次日本版量化寬鬆規模之巨大,勢將在全球掀起滔天巨浪。

3、 美聯儲企圖用退出寬鬆的預期降低市場對超低利率的擔憂,實際上退出寬鬆對美元來說並不是什麼利好。自2008年之後,美國總計推出了四輪量化寬鬆,然而美元指數從未跌破2008年的低點70.68。這足以說明寬鬆政策恰恰使得美元指數上升,掩蓋了超低利率的實際影響。美聯儲一旦退出資產購買計劃,就將不得不維持更長時間的低利率政策,屆時美元將出現如同2002年至2005年一樣的滑坡走勢。很多人誤以為退出寬鬆將給美元帶來利好,實際上在美元走弱的更多時間里,並沒有量化寬鬆支撐,而只是維持了低利率。

4、台灣貨幣發行是以美元外匯作為基礎,美元價值下跌購買率喪失,會直接影響台幣的價值,您認為未來錢會愈來愈小?還是愈來愈大?關係到您的投資方向,不動產是耐久財,可使用,收益,處份,並排除他人干涉。買新房,開新車,那怕它買了就跌,至少我先享受了(現在購屋與過去購屋想法不同了),如果它不小心漲了,那我就高價賣出,這段時間我不單房租省了,錢存到了,還賺了一筆,如果它跌,也跌不到那去,反正至少還有租金可收幫忙繳利息,等下一波高點再賣,每月繳本當做定存也不錯。

5、認為錢會越來越小的朋友~有心想要投資不動產,建議選擇重大交通建設週邊新興都市計劃,量力而為購置不動產,因應通貨膨脹所帶來的財富損失,為退休後財富自由而努力。

6、反之,認為未來錢會越來越大的朋友,那就吧錢存在銀行收利息就好。子曰:『回也(註:1)其庶乎!屢空;賜也(註:2)不受命,而貨殖焉;億則屢中』(註:3)。學者與企業家的想法是不同的,但是沒有對與錯,只是在選擇未來的生活方式不同罷了。

 

:1:顏回是孔子心目中最有德行的弟子,孔子是完美主義的學者,所以與當時的統治者格格不入,但偶而還是會為了現實的壓力而稍微妥協,而顏回決不讓步,對完美的要求比孔子有過之而無不及,四十幾歲就窮困潦倒而死。

:2:端木賜字子貢儒商鼻祖,孔子周遊列國的首席贊助商,孔子死後因四處經商而將孔子儒家思想廣為流傳。

:3:孔子嘆道:我認為比我還優秀的學生顏回啊!你難道注定要當一輩子貧窮的老百姓嗎?我每次推薦你去面試做官都屢屢失敗。端木賜(子貢)不願接受我的安排而跑去做最下等的商人(古代士農工商,商最低下),但他卻每次都能掌握住經濟的脈動賺到大錢。

延伸閱讀: 

全球已進入高通膨時代《下一波全球貨幣大戰》

http://www.gfspring1688.com/index.php/2017-06-09-00-19-28/2017-04-23-08-56-17/88-2017-05-22-04-48-54

七、錢以多為貶,物以稀為貴

1、全球市場看似錢荒、缺錢,實際上最不缺的就是紙幣。由於全球各國經濟困局加深,貿易競爭加劇,貨幣貶值競賽不可能就此停止(想想104年的日本吧)。況且隨著電子貨幣和各類印鈔技術的增長,獲取紙幣的成本越來越低。真正最缺的東西依然是「物」,市場一直在講產能過剩,但更多的大宗商品原物料(如建材)依然價格過高,都會區土地供不應求,房價要如何下跌?

2、建設公司要推出一個建案的難度,跟基金公司推出一款新的理財產品相比,蓋房子要困難得多太多了,因為發行一款理財產品只需要監管層簽個字,找一群帥哥美女上幾堂課,西裝筆挺的四處吹噓招攬投資,基金公司就能輕鬆的賺取大把銀子,至於投資大眾能否真的獲利?其實根本不關他的事。

 

 

八、全球房地產指南(Global Property Guide)評比台灣長期投資價值敬陪末座??

   台北市持有不動產的有錢人僅僅是為了買來做包租公嗎?

         它已經是像鑽石、首飾、名錶一樣,是財富與地位的表彰,已經不是金錢可以衡量的,尤其是某些高級地段,你有錢還買不到

          歐美媒體才是台灣媒體背後的權威,例如:外資要炒作某一檔股票的時候,會先放出利空消息,再偷偷收購,等到收購到一定比例的時候,在放出利多消息,把之前低價收購的股票,賣給無知的散戶

          Global Property Guide 是什麼機構?是慈濟還是法鼓山?免費提供賺錢的資訊給全世界的人,告訴你哪裡可以買房子,哪裡不能買?

          就拿高盛來說,該公司每年發出的預測不下十次,要麼上調某某股票價格預測,要麼下調,高盛是什麼機構?願意在無償的情況下,告訴你賺錢的秘密?你跟著他所發出的預測買股票,保證賠死你!

          這些分析師都是國際財團的打手,當他們想買的時候,就發一堆新聞稿分析報告指出價格會崩盤,當他們想賣的時候,再發一堆新聞稿分析報告指出價格將會飆漲,這只是國際財團根據自身需要和行情變化,在符合自身利益的條件下,一種對市場的影響和干預

          黃金就是血淋淋的例子,歐美國家的媒體及分析師都說黃金會暴跌,你信嗎?
          哪有印一堆"美元大富翁"鈔票之後,說美元會漲黃金會跌的道理,最近黃金大跌,無非是因為美國鈔票印太多了,導致黃金儲備嚴重失衡,想要大量從全世界收購黃金,才搞出一大堆黃金會跌的論述,等他買夠了,黃金保證漲到月球去,到時候就是超級通膨的開始

          歐美國家開始放空台灣房地產,無非是台灣因為"服貿協議"與"經濟示範園區"等條例,大幅放寬外商與陸商來台定居的條件,台灣將會快速的國際化,香港化,外資想要先來卡位,使得台灣一直以來不被國際媒體關注的房地產,突然被指指點點,被評估得一文不值(包括政府廉能)

         聰明的台灣人,別隨這些華爾街騙徒起舞,台灣的投信專家們,別昧著良心幫外人說話,"房價租金比"對於台北市"有房子的人"以及"有能力在台北市買房子的人"來說,根本不是他們持有房屋的參考依據 

話說回來,只要不買不賣,房地產漲跌與你何干呢?

        就像想要買新車或是換車的人,看到新款車上市,總是想著再忍耐幾年買降價的中古車好了,到時候又有配備更好的新款車上市,又再想再等幾年,於是自己忍受開舊車的痛苦不算,也連累家人一起受苦,這是何苦?

        十五年前住宅的配備與結構設計,與現在新房子的配備與結構設計,有著天壤之別,現在有能力的人換屋已不是僅僅住的需求而已了,而是居家安全與健康的問題,去查察營建署的住宅統計吧,整個桃園以北超過15年 以上老舊住宅3-4百棟(為什麼是15年?跟耐震係數有關),所以近5年新成屋預售屋大漲不是沒有原因的,跟什麼房價租金比,房價所得比,空屋率等等,哪有關係啊?當然,除了有機會都更的老舊房子之外,其他舊市區15年以上,街道凌亂狹窄的老房子,我也不知道再漲什麼意思

       另外以我的觀察,台北市若都更速度一直牛步,那未來就只有廢墟化的問題,不會有房價過高的問題

不動產投資與股票投資之比較

       亞洲國家如台灣、香港及新加坡政府紛紛祭出打房政策,但房價似乎不受影響,甚至有飆升跡象,這是因為在原料成本漲(房價之組成因素為:土地成本+營建成本+政府稅收+投資者收益),房價是否一定漲?一直以來不動產的平均年漲率總是大於物價上漲率,因為通貨膨脹+政府收稅的渴望+投資者的貪婪=不動產長期只漲不跌

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股票的走勢則是無法預測~因為你不是國際大財團

       股票投資評估重點為:1.大盤(市場或景氣) 2.產業類股(19種產業類股) 3.個股(績優股)。不動產投資評估重點則為:1.市場或景氣(即timing 2.使用分區(工商業、住宅、豪宅或辦公大樓等) 3.地段(Location),兩種看似不同的投資商品,但其投資邏輯思維卻是一致的。

兩種商品市場特性分析如下:一、不動產投資兼具消費財與資本財(或投資財)之雙重特性,故當景氣衰退或金融風暴時,不動產市場的跌幅通常低於股市,即因不動產仍具自住(即消費)的功能,股市因僅具投資功能,故跌幅較大,此即為不動產市場的「向下僵固性(rigidity)」。

二、變現的難易度:不動產因缺乏集中交易市場及交易後需辦理貸款過戶手續,故通常交易所需時間較長,而股票因為集中交易市場,故變現速度快。

三、不完全競爭市場,不動產由於資訊來源有限,且透明度及流通度均比股票低,在價格為少數買賣方決定之情況下,不動產市場可謂是「不完全競爭市場」。因此投資不動產更需專業不動產經紀人員的分析與服務。

四、不動產的平均年漲率總是大於物價上漲率(CPI),尤其是在台北市,因土地供給不足,因此房價受「供需」影響甚大,但股票就沒有上述漲價因素。這是因為房價之組成因素為:土地成本+營建成本+政府稅收+投資者收益。縱觀這二十年來台灣的土地標售記錄便可發現,土地標售價格可謂節節升高,甚至政府祭出停止公有土地500坪以下禁止標售,且採取「只租不售」的土地政策,可見土地成本對房價的影響。值得思考的是,亞洲國家如台灣、香港及新加坡政府紛紛祭出打房政策,但房價似乎不受影響,甚至有飆升跡象,這是因為在原料成本漲(土地成本+營建成本),房價是否一定漲?因此在供給不足之區域下,除非上述之房價組成因素有任一因素下跌,否則房價長期仍然看漲。

     在不動產投資與股票投資之比較後,相信在進行此兩種理財投資商品時,您會更容易從投資報酬率及風險中,找到最佳的理財投資方法。

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2012年第四季房價指數.jpg

中壢 [捷運][高鐵] 吉富捷靜 2房2廳~極富捷徑

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北北基三大斷層與雙核電廠共舞,該是遠離危險的時候了

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